退租超30万平，教培行业撤离北京写字楼

作者|王露

不论是在线教育猿辅导、作业帮，还是线下教培新东方、高思教育，几乎所有K12教育龙头企业的总部都集中在北京。他们都面临相同的问题：缩减、裁员、转型，以及大面积退租。

多位机构分析师告诉未来可栖，保守估计北京市教培行业腾退写字楼面积达30万平方米上下。

然而对于写字楼运营者来说，面对空荡荡的课桌椅、尚未来得及收拾的网课工位，有人发愁降租，有人早已找到下家。

01海淀黄庄的假期，有点长

银网中心、理想大厦和海淀文化艺术大厦，是「宇宙补课中心」海淀黄庄著名「补习楼」。曾几何时直到晚上九点多仍是灯火通明，和隔壁的中关村加班的码农作息相似，只不过这里是上补习班的少年。

附近工作人员感叹，每栋楼100多个停车位、十多部电梯满足不了高峰期来上课的孩子和家长。银网中心和理想大厦后期都加装了电梯，知春路西口的红灯要等半小时才能顺利通过。但去年疫情之后，这边就冷清了许多。

中秋假期，未来可栖再次走访海淀黄庄发现，昔日的车水马龙早已不复重现，海淀黄庄的「假期」从疫情便开始了。一小时内只见到零星家长带着孩子来上美术、音乐等课程，多数教培机构门窗紧锁，上面贴着疫情防控提示和线下停课告示。

占据银网中心二层的一听堂，将最显眼的位置留给了「场地对外使用」的广告，此前的K12的语文课堂成了教师教研聚会的场所。

作者在租赁网站查询发现，银网中心从租金最高时的12元/天/平米低至如今6元/天/平米。「小业主名下的物业租金在8元/天/平米左右，价格还能谈，押金方面最低能到押二付三。但到6元/天/平米不太可能，可能是除去物业费和发票后的价格。」银网中心的租赁销售称最近的行情比之前的高点回落了不少。

同时，该销售告诉未来可栖，目前该大厦退出的都是一千平以上的大面积，可租的写字楼从150平米到3000平米的大小面积都有，但150平目前只有7层朝西的大开间，并特意强调没有隔断，腾退前也是从事教培行业。「这栋楼除了底商的民生银行与平安银行，其他都是做教育的。」

对个人业主来说，出于现金流考虑可能会作一些让步。第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想指出，「乙级及以下写字楼的运营更困难，他们的目标客户是中、小微企业，以价格战方式和甲级写字楼形成错位竞争。大面积腾退之后，短时间内很难找到那么多的中小微企业以低单价格补充进来。」

02上地的租金也降了

相比疫情期间受困的线下教培，在线教育从去年烈火烹油到全面收缩，只用了一年左右的时间。

作者从多处信源处得知，几乎所有的在线教育都在商谈提前退租事宜，总部集中的上地、中关村、望京酒仙桥成了退租的主要区域。

「学而思北京的线下培训点从155砍到了26，作业帮北京的6个工区退了3个。」在线教育从业人士告诉未来可栖，行业内裁员退租的并行动作很快，从7月份持续到9月份，而且力度一直在加大。

去年，上述人士所在公司租了超过20000平米办公区，如今裁撤了一半以上。

一位机构分析师对此深有感触，去年在线教育的租赁面积与其极速扩张成正比。「猿辅导在望京的租赁面积差不多有四万以上，疫情期间在线教育几乎成了这几个区域里写字楼租赁的第二梯队。现在没有在线教育的成交单，都在谈退租。」

「叠加疫情叫停的线下教培，综合甲级、非甲级写字楼、产业园区等，预估行业腾退面积在30万平方米以上。」该分析师告诉未来可栖，并预测四季度仍有部分面积继续清退。

据高力国际数据统计，受在线教育影响，今年第三季度上地区域产业园区的租金出现了第一次下降，从上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米。吸纳量则出现负值，达到了-3万平方米。

而上地产业园区的租金已连涨五个季度，去年疫情期间，全市写字楼板块包括CBD几乎都在普跌，只有上地区域在上涨。此次微调后，租金仍高于产业园市场平均租金。

李想指出，短期内教培行业的影响肯定会有，但更长周期维度上，北京今年北京商业地产市场的基本盘非常稳健。「对于甲级写字楼来说，除非是非常优质的企业或者大租户，才有很强的议价权。」

从数据上来看，即使上地产业园区的空置率本季度上涨至6.8%，中关村甲级写字楼空置率环比上涨了1%，也仍低于全市16.7%的平均水平。因此，高力国际华北区研究部董事陆明也并不认为一个细分赛道行业的波动，能够影响该区域乃至整个北京商业地产市场。

03接盘者是谁？

「在线教育还没撤退的时候，一些相对优质的写字楼就已经被预定走了。」陆明指出，上地、中关村、望京酒仙桥三个区域的空置率普遍低于10%，在线教育大规模的腾退，却也为其他企业的新办公需求提供了空间。

以上三个区域也正是互联网行业的集聚地。「贝壳、快手、美团、百度等互联网大厂都有在接触。」业内分析师称对于业主来说并不是件坏事，一方面有提前退租的赔偿金拿，另一方面又能引入更优质的业主，进而降低风险。

互联网科技与金融仍是北京写字楼市场的「金主」，据机构数据显示，今年三季度5000平方米以上成交行业占比超过8成。

与此同时，在线教育企业撤出的大部分地区都有新的装修和办公家具。因此，对互联网企业来说非常受欢迎。除少数“专业”教学培训楼外，业主普遍持乐观态度，并不太担心后续租金。

北京商业地产市场近十年的基本盘都比较稳定，李想指出每隔几年市场上都会出现风口型租户，特征是在短时间内衍生出大量租赁需求。「如2014年的P2P、2017年的共享办公、去年的在线教育，都属于这类租户。」他认为对于业主及运营者而言，更要考虑风险分担，及时进行结构调整。

风口来了又走，市场的变化永远在下一秒发生。而海淀黄庄和上地的那些写字楼始终伫立在此，迎接着下一个黎明和走进来的租户们。