厦门岛内各片区投资价值量化排名

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阅前请先看：

上期文章推出来后，很多热心的粉丝指出了一些纰漏，这里一并说下：

1、上期文章提到的省级示范小学，其中思明二实小有误，应为厦门二实小。

2、厦门实验小学不是唯一的市属小学，是思明区唯一的省级示范小学。

3、再就是文中一些错别字，区别很大，这里都得到了指正。

回顾一下上回的岛内初中评级结果：

S级：厦门外国语初中>厦门一中初中部>(双十中学初中部/五缘实验学校)

T1级：（双十中学思明分校/松柏中学/湖滨中学）>(莲花中学/大同中学/外国语瑞景分校）>（华侨中学/厦门十一中）。括号内学校可认为不相上下，不做排名。

T2级：（五缘第二实验学校/槟榔中学/厦门五中/湖里中学/科技中学）>(厦门九中/蔡塘学校/湖里实验中学/金尚中学）

T3级：（音乐学校通屿校区/金鸡亭中学/厦门三中/大同中学前埔校区/外国语湖里分校/厦门六中/观音山音乐学校）>（禾山中学/厦门二中）

T4级：云顶学校和逸夫中学等。

接上回。

接下来，天眼将根据厦门岛内各片区中小学的入学划片范围进行精准评价，一一点评到位!

第1片区

一中、双十初中部是S级，大同中学是T1中。这个片区的中学都是好中学，最差也能读一档初中。实小是老牌名校，市直属的省级示范小学，片区的房价一直是厦门房价天花板。园南小学口碑一直很好，据第一片区一位老厦门说，公园小学也很好。在天眼看来，除了文安小学是统筹招生外，剩下五所都算名校。

第1片区上一中、双十、大同的概率分别是35%、29%、36%。上S级初中的概率是64%，近2/3的概率，很高。

第2、3片区

第二片区派位一中、双十初中部和华侨中学，华侨中学是T1弱。除了定安小学是统筹招生外，剩下四所都是名校。

第2片区上一中、双十、华侨中学的概率分别是20%、26%、54%，也就是说上S级初中的概率是46%，接近一半。

由于第2片区上S级初中的概率小于第一片区18个百分点，且华侨中学比大同中学稍弱，所以第1片区整体优于第2片区。

第3片区直升科技中学，科技中学是T2强，弱于第2片区。

演武小学有一部分派位第2片区，有一部分派位第3片区，从稳定性来讲，演武小学片区不如民立、群惠、思明小学片区，优于演武二小、滨海片区。

第4、5片区

外国语学校初中部属于S级，一双外录取率全市第一，2020年高达35%，主要是保送名额多。湖滨中学是T1强，十一中是T1弱，六中是T3强。第4片区小学划入外国语、湖滨、十一中、六中的概率分别是11%、6%、38%、45%。

第5片区槟榔是T2强，九中是T2中，该片区小学划入外国语、湖滨、槟榔、九中的概率分别是21%、21%、32%、26%。可见第5片区比第4片区更优，保底是T2中的中学，我这边1个T2强和T2中，对你那边1个T1弱和1个T3强。由于第3片区是T2强，那显而易见，第5片区强于第3片区，但弱于第2片区。

问题来了，梧村小学周边的房价比第四片区的低，元芳，你怎么看？其实第4、5片区的小学都算不错，没有口碑差的。

第3片区和第4片区比较。第3片区是T2强，第4片区有55%几率上T1以上档次的初中，45%几率是T3强的初中，这里暂时不做比较。

至此，片1>片2>片5>片3或片4。

东渡和东渡二小本市户籍学生在厦门六中和湖里中学派位，非本市户籍部分学生派位六中。六中是T3强，湖里中学是T2强。也就是说东渡和东渡二小派位上限是T2强，下限是T3强，这就比大同、开禾、故宫、湖滨、滨北小学的学生亏了不少。

湖滨小学和湖滨中学不是一个地址，槟榔小学和槟榔中学不是一个地址，并没有关系。厦门外国语附小和初中部也不在一个地址，但是都归属厦门外国语学校管理。

第6-12片区

第6片区，松柏中学T1强，划片范围的三所小学可以直升，还是很划算的。

第7片区，莲花中学是T1中，五中是T2强，该片区划入莲花和五中的概率分别为89%和11%，弱于第6片区。

第8片区，金鸡亭中学是T3强，弱于第7片区。该片区划入五中和金鸡亭的概率分别为37.5%和62.5%。该片区有非市市户籍生源。

第9片区，逸夫中学是T4档，主要以进城务工人员子女为主。莲前小学片区有部分划入进来。

第10片区，厦外瑞景分校是T1中，片区直升。

第11片区，大同中学（前埔校区）是T3强，片区直升。

第12片区，观音山音乐学校是T3强，片区直升。

片6>片10>片7>片8>片11或片12>片9

前面我们排名出片1>片2>片5>片3或片4。

片7>片3，片6比片4下限高，保底T1强，片4上限是S级，下限是T3。同样的，片5和片6比较各有千秋，而片6整体弱于片2。

之前，很多人说厦外瑞景分校生源好于大同中学(前埔校区），天眼猜测，主要原因是前埔南小学和前埔北小学的学生更愿优先报选厦外瑞景分校导致。

第13片区，双十思明是T1强，片区直升。

第14片区，云顶学校是T4，片区直升。注意，云顶学校小学部是全市统筹招生，所以生源不太好，一直以来仅高于逸夫中学。

第22片区，是音乐学校，位于鼓浪屿，由于是专业类学校，对音乐等艺术感兴趣的是可以的，这里主要讨论的普通文化方面的学区，所以22片区不做评价。

第23片区，厦门二中是T3弱。之前有分析过，鼓浪屿独特地理位置，导致片区原本的省级示范小学人民小学生源如同村小般与外隔离。没有资源和交换的价值，生源很一般。

第24片区，五缘实验学校是S级，片区直升，片区楼盘七君子，都是次新房，周边的环境和地段也好，房价也高。

第25片区，五缘第二实验学校是T2强，片区直升。五缘第二实验学校位置优越，豪宅林立，学校方面还有待进一步提高，这些年来一直稳定在T2强。

至此，思明区的16个片区全部评完。现在来做一个排名。

排名中有个难题，就是个别片区，比如片3和片4，各有千秋，有的上限强，有的下限高。这里需要做个假设，就是将人群分为激进保守型和保守激进型。

激进保守型是指划片有较大概率分到更好的学校，也有较大概率分到差点的学校，另一个选择则是有个比较稳定的中间层级学校，这样的投资人往往喜欢选择前者，前提是分到好的学校的比例并不低。太低就会放弃。

保守激进型是保守第一，在稳的基础上追求更高的投资回报，前面的例子中他可能会选择后者。

纯激进型是指哪怕分到好学校的概率再低，他都想跃跃欲试；

纯保守型则是哪怕分到差学校的概率再低，他也不愿意。

生活中，大多数投资者属于激进保守型和保守激进型。

如果你是激进保守型的，那么片4优于片3，片5优于片6，片4和片6差不多，以（片4/片6）代替。

如此，思明区排名为：

（片1/片24）>片2>片13>片5>（片4/片6）>片10>片7>(片25/片3)>片8>(片11/片12）>片14>片9

如果你是保守型，思明区排名为：

（片1/片24）>片2>片13>（片5/片6）>片10>(片7/片25/片3/片4)>片8>(片11/片12）>片14>片9

可以看到，两种排名的差别主要在于中间这几个片区，首尾片区由于差距明显，所以不存在疑虑。

片区15-21

片区15-23，都是片区直升，分别是湖里中学是T2强，厦外湖里分校是T3强，厦门三中是T3强，厦门三中是T3强，湖里实验中学是T2弱，禾山中学是T3弱，金尚中学是T2弱，蔡塘中学是T2弱。

由于不存在多校划片，片区排名比较简单。

片15>(片18/片20/片21）>（片16/片17）>（片19/片23）

岛内最终排名为：

1、激进保守型：

（片1/片24）>片2>片13>片5>（片4/片6）>片10>片7>(片25/片3/片15)>(片18/片20/片21）>片8>(片11/片12/片16/片17）>片14>片9

2、保守激进型：

（片1/片24）>片2>片13>（片5/片6）>片10>(片7/片25/片3/片4/片15)>(片18/片20/片21）>片8>(片11/片12/片16/片17）>片14>片9

在岛内选筹时，根据各片区的排名以及各片区楼盘的价格，即可看到，哪些片区存在价值低估，哪些片区存在价值高估，从中寻找到笋盘，这就是一种投资逻辑。

初中排名很大程度上决定了片区的价值，而小学除了有口皆碑的名校值得适当溢价外，普通小学如果口碑差不多，可以视为无关紧要。

片区投资价值体系，可能会逐年发生变化，但是头部和尾部排名，通常比较稳定，中间片区有可能发生一些浮动，这不影响我们的判断。

下期我们将讲岛内各片区具体楼盘，带大家共同发掘价值低洼和高估之地。

由于不少读者反映，文章太长，看得很累，天眼将陆续更新中，敬请关注.......

由于资料太多，且不少新学校在建或新招生，难免会有纰漏。昨天微信群已满员，为此，天眼另新开通了微信群，欢迎广大业主帮忙核对指正，也算功德无量。如果人满可去菜单栏找小助理, 拉您入群。

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。。。（待续）

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