福州清华附中划片分析, 利空还是利好?

这两天热点话题太多，昨天大家都在讨论福州三月的成交量，今天清华附中的划片又出来了。虽然之前三江口板块写过了，而且这次的消息与上次内容基本一致，蹭一波热度，继续聊聊。

划片内容

今天福州日报发布了清华附中的划片消息，虽然依然是备注以教育局官方发布为准，不过从消息看，基本可以确定了划片：

1、小学初中“就近入学、对口升学”

清华附中福州学校义务教育阶段按“就近入学、对口升学”原则招生，小学招生范围如下:

(1)本部小学划片范围

招生片区为:“滨江正荣府”、“中建香樟南岸”、“榕城江上图、”、“三江岚隽”。

(2)小学二部划片范围

招生片区为:原樟岚行政村(含以下8个自然村:樟岚村、彭岐村、湖地里村、湖边村、燕浦村、下董村、胪岐村、上董村，需持原樟岚行政村户口簿或房屋征收补偿安置协议书,不含2021年起放开落户政策实施后的新落户外来人员)、“东部2号地安置房(樟岚郡)”“大东海.江山府”。

初中按对口升学政策，招收本部小学、小学二部毕业班学生。

2、高中6个班，面向福州招270人，另开2个特色班

本部划片分析

对于本部：划片四个楼盘，共3593户，滨江正荣府：共1985套（安置房694套），榕城江上图：共639套（纯商），中建香樟南岸：共596套（安置房461套），三江岚隽：共373套（安置房292套）

分析：对于本部之前传闻一直很多，正荣府是最有把握，因为学校与楼盘一路之隔，楼盘也是均价最高的，相比较而言，另外三个盘的热度就没那么高。但是现在划片出来后，四个盘都有了一样的学区，看上去的差别就不像现在价格一样了。

目前看四个盘，除了江山图都是安商房，共3593套，有1447套安置房，40%的比例，这对于后续的生源产生了一定的冲击。

从之前四个楼盘的销售价格看，正荣府捆绑之后到了3.2W，江上图2.6W，三江岚隽、中建香樟南岸2.3W左右。虽然价格有一定差异，不过从优劣势也大不同。

正荣府：售价就是按对口学区的预期卖，主要优势在于可以做陪读房，劣势在于周边地铁线路有一定距离，配套也不多，售价最高，配建30%安商房。

江上图：去化较高，产品以大户型为主，对于购买力有一定要求，优势在于自身商业、房企品牌、门口地铁，唯一纯商盘，劣势在于距离校区1公里。

三江岚隽、中建香樟南岸：相对低调的高配比安商房，优势在于售价相对区域低，劣势在于混合安商，后续品质存疑，相当于用钱买个学区。

总的来说，以目前都可以划片的情况下，存在较大差价，显而易见，江上图自身优势更明显，加上售价可以说是性价比最高。至于正荣府和两个混合安商房，个人反而觉得混合安商房的性价比更高。

对于正荣府而言当初的溢价也是因为预期划片是最强的，现在预期兑现，周边另外三个盘也有了同样的预期，所以买房买预期，但不要透支太多。

二部划片分析

聊完一期看看二期划片，之前分析的时候，以为只划片大东海江山府，楼盘有3673套，与一期总量相当，结果出来的二部划片包括了周边的行政村和东部二号安置房。

分析：二部之前关注度相对少，毕竟在本部都没确认的情况，肯定都以划片本部做宣传，现在二部也公示了，而且从划片来看，跟大家调侃的村小确实有点匹配。

对于江山府而言，好消息是终于可以信誓旦旦地宣传划片清华附中，坏消息是划片的二部情况不是太妙。如果从教育的情况来看，生源是最主要保障，以目前二部的情况，后续的保障难度有点大。

对于大东海而言，后续市场的销售情况，就看购房者是否认可清华附中的未来，3000多套的房源，可以说不确定性很大，一旦市场认可，对于大盘而言将非常重要，如果市场不认可，3000多套三江口的房源，不知道要卖多久。

初高中划片分析

初中划片：招收本部小学、小学二部毕业班学生。

分析：对于初中而言，对口两所小学，对于生源的冲击依然巨大。本部自身已经有40%安置房存在，后续本来就有一定风险，现在二部也能划片，而且二部划片定位是村小，初中的升学率将有较大的疑问。

高中招生：6个班面向全市，两个特色班。

分析：对于高中而言，因为需要中考，所以就不存在划片，对于学校而言，无非是中考的分数线是给几类校。

同时高中做了两个特色班，自主招生，面向全省。这个话题也产生了一定的投诉，不少人质疑，本来福州目前的高中升学率就不高，新学校还搞跨地区招生。可以说目前关于学校的讨论还是非常多的。

分析总结

对于清华附中从产生以来，话题也是不断，周边楼盘靠着这个学校做到了不少去化，现在终于尘埃落定。对于购房者而言，终于可以不用担心后续的划片风险了。

从这次的划片信息来看，说是利好还是利空，可能要因楼盘而异。

当初以高溢价划片学区买入的，现在划片的楼盘不少，高溢价就明显带来不少透支。

当初以周边配套硬实力考虑的，目前有了学区的变向加成，后续的预期相对更强。

目前看楼盘的划片，最主要的不同在于二部划入了行政村，可能这也是大部分人没想到的。其实中清华附中的定位开始，也是传达了官方对于教育的方向。目前私立全面摇号，为了教育相对公平化，防止掐尖。

清华附中的引入，官方的重视度非常高，建设资金、后续的师资都有很大的投入。如果为了更好打造学校，最理想就是通过掐尖学区，只给商品房划片。但是这样也就违背了教育公平化的方向。所以目前的结果就是商品房可以划片，但是行政村依然也可以。

对于目前的结果，也只能说几家欢喜几家愁，当然更大的预期还是在于未来学校到底会发展如何。对于购房者而言，依然建议还是不要以太高溢价去赌预期，尽量考虑硬实力配套。

题外话

最近看到晋江和清华附中签约，福州也有其他名校合作的消息。这些名校入驻，对于福州的教育肯定是积极向上，稀缺性也有抑制。大家觉得配合划片和消息面，清华附中周边楼盘后续的销售会如何？