收拾完教培, 民校要被爆锤? 佛山学区房看似稳了, 但是...

收拾完教育培训，把万亿市值干没了之后，下一个会收拾教谁？

不用我多说了，三孩时代下，民办学校的日子可能会越来越不好过。

先是“民转公”之风，愈演愈烈。《民办教育促进法》9月1日就正式实施，近期坊间流出的一份细则文件，更让大伙担心这风快要吹到家门口。

这还没完，上周佛山教育局透露，从秋季学期起，将落实义务教育阶段校内课后服务100%全覆盖要求，提供该服务，也就是传统意义上的托管的学校，将持续到下午6点。

这似乎又打消了部分家长因工作忙碌而把孩子送到民办学校的想法，间接上又给民办学校补刀。

大势如此，相信佛山不少家长已经在物色优质公办学校，谋划着学位房的事儿。

但这之前，思聪想带你们瞄一眼外省X名校的情况。

有这么一所高中，本科率80%，重本率30%以上，近5年有2年夺取全省理科状元，1年10人进清华北大......

全国99%的高中，成绩都能被这所高中所秒杀。

你们说这样段位的学校所在区域，学位房该值多少钱？

要放在一线城市，干到10万+就跟玩儿似的。但在这里倒好，只需三五万块钱，一套。是的，能买一套。还没够民办初中一年的学费，

这所高中的名字，叫鹤岗一中。没错，就是那个以楼价战略俯冲火遍全网的黑龙江鹤岗。

▲鹤岗一中（图源网络）

在人口不过百来万，还年年净流出的鹤岗，鹤岗一中一届学生1000多人，就能出10个上清华北大的尖子，跟佛山第一学府石门中学相比也是不遑多让。

思聪无心分析鹤岗的楼市风云大势，只想和各位老铁分享一个观点。

学位房，终究只是个概念，它由始至终都建基于房子本身的价值。

当房子本身都不具备资产属性时，所谓学区加成，也是徒劳无功。

其实，单以每个城市微观地去看的话，教育的价值，其实是一个固定值。

在民办教育强势的佛山，教育的价值就更好地被厘定。

在佛山能够享受到的相对优质的教育资源（顶级民办小学+初中），9年下来大约是50万出头。

9年“深加工”后，成绩若能在校内保持中等，就基本保证能升上重点高中。

▲图源网络

但就算教育的价值如何肉眼可见，在近年的佛山，特别是民校万人摇时代开启后，追学位房的人可是越来越多。

之前灯湖中学学区划分之后，我就写过千灯湖核心区域的行情乱象，中海寰宇天下等盘更是挂出了5字头。

教育的价值可以厘定，但学位房的价值可不这样。隔壁卖3000/㎡，我有好学区，我可以卖3500/㎡。隔壁卖3万/㎡，我可以卖3.5万/㎡。

除却民办学校摇号的利好外，思聪觉得也许是更多的佛山有钱人开始把账算明白了。

前几个月，思聪就有个亲戚，为了一对即将步入学龄的子女不至于成为摇号炮灰，咬咬牙全款干下了一套中铁建水岸花园，举家从黄岐搬入金高区。

几十万学费，是净消耗，花出去就真的花出去了，本就有点肉痛。关键是现在，这钱还不能想花就花，得有资格。

碰上南墙，蓦然回首一看，买套学位房，虽说得花好几百万，却能白嫖9年优质学位，书读完了房子卖掉还能再赚，想想都够美的。

是的，正是这后半句，撑起了如今的学位房市场。

实话说，在佛山除却优质民办学校，能够白嫖9年优质学位的地方，远不止禅桂。

去年的佛山中考，佛山十强公办初中（评比标准：以600分以上考生占比以及上佛山一中录取线人数占比）的头两名，都不属于禅桂。

第一、第二名，是不少南海土著都听说过的老牌学校：九江儒林中学和和顺一中。禅桂最强的桂江一中屈居第3。

▲图源网络

理论上讲，和顺一中，儒林中学等学校，也算是佛山当前首屈一指的学位房了，但九江、和顺的房子，就算是时常“嘴上修地铁”的中介，也没见几个会把它们往学区房上靠的。

就算是民办摇号进入到第二年，思聪也很少听说有人因为摇不上号，特地跑到镇街买房子供孩子读书的。

当优质教育的价值可以被厘定，这也许就揭露了所谓学位房的本质。

买学位房，上学那只是顺便的，核心原因是看中了价格增长。

而价格增长如何能兑现？环顾四周，首先你得找到给你接盘的人。

这才是学位房概念，永远脱离不了中心城区的主要原因。

也许有老铁觉得，佛山民办教育这么强，学位房还有啥搞头？

恰恰相反，思聪觉得，现在才是布局学位房最好的时候。

首先，刹那的光辉不代表永恒，民办学校的强势，中长期来看未必可以延续。

虽说摇号招生导致的生源不稳定，当前各大民办学校都采取大搞九年一贯制学校，拉长学生的培养周期，来保住自己的地盘。

但若两年后“摇一代”中考，民办学校不幸“翻车”，真的还会有那么多家长前赴后继，把孩子送进他们的小学部吗？

其次，民办学校除了税收之外，给板块、区域、甚至城市带来的提升，相对有限。

站在城市发展，甚至土地财政的角度而言，政府当然更乐于把教育的主导权攥在手里，将教育作为提升土地价值的又一砝码。

近年来不少热门板块的土拍，都将公办学校写进了配建需求中。而灯湖中学给楼市带来的现象级走红，我们都看在眼里，领导们更是心中有数。

▲现象级公办学校：灯湖中学（图源网络）

第三，近期闹得沸沸扬扬的“民转公”，教育部等数个部门似乎又有细则文件流出。由于篇幅所限，思聪往后再拓展来讲。

从目前来看，若文件真实无误，公办与民办就得划分“楚河汉界”，佛山的某些头部民办学校有可能会转为公办学校，其他民办学校则要跟公办元素划清界限。

实话说，民办学校的强势，让佛山多年来与其他一二线城市不一样，没有太多的学位焦虑。

不管住禅桂还是住镇街，就算成绩未算最好，咬咬牙给个几万一年，就能享受优质义务教育。这个数相对学位房而言，绝不算遥不可及。这也是早期佛山人不待见学位房的最大原因。

民办教育强，思聪觉得总体利大于弊。但近几年佛山针对民办教育的相关政策，未免也会让人感叹“快要变天了“。

只不过，思聪之前的分析就提到过，佛山的公办教育当前还在“赚吆喝”阶段，从大的来讲还不足以影响房地产格局。政策加持下，中长期的常态，也许是公办与民办分庭抗礼，各自守住自己的一亩三分地。

但公办最终实现超车，无疑是相关部门更愿意看见，也更符合当前“三胎时代”的风向的。

由于禅桂学位房的概念尚算方兴未艾，对口学校的不同并未导致房子价值的显著分化，趁早布局，吃中长期学位房红利的机会，依然存在。

有老铁可能会问，市中心的老房子，门槛够低，现在还能搞不？

思聪认为，当前佛山的公办教育还没有好到能让学位凌驾居住价值的水平，因此禅桂市中心，坐拥好学位但品质感欠奉的老房子，特别是老破大，跑输大市的机会还是不小。

玩学位房，不是不可以，但门槛还是不低。市中心楼龄10年内的次新房，思聪认为是入局的最低消费。

当然，一些热门板块配建九年一贯制学校的纯新盘也可看高一线。如罗村的滨江金茂悦，基本绑定9年一贯制的石门金狮实验学校，学位稳定无忧。 今年开始招生的佛山四中附属九年一贯制学校周边，也是同样的道理。

▲佛山四中附属学校效果图（图源网络）

事实上，公办学校回归强势，看似不用捱高价学费，但实际上会提高筛选门槛。

在学位房时代的客观现实下，高房价，会是学位房的基底。不管坊间有何偏见，用财富筛选出来的高素质家庭，虽说偶有错漏，但整体仍是八九不离十。

之前的推文我们就总结过，不少公办学校的教师质量真心不低，高级职称的占比不比民办学校差。

筛选过的孩子优秀，对口学校的生源就优秀，学校自然就优秀，这是相辅相成的。

只要你能迈过这条硬性门槛，这场击鼓传花的游戏，就不愁没人跟你玩。

以佛山当前公办学校的竞争力而言，思聪个人认为短期内不会采取如深圳般激进的大学区、教师轮换、租售同权等制度。

先把公办教育搞上去，“打响个朵”，也许才是佛山的当务之急。