5000字泣血长文: 青岛学区房终极攻略!

这两年，青岛的学区政策发生了很多大的变化，导致众多家长无所适从，不知道怎么买学区房、该什么时候买学区房、该买什么样的学区房。

今天，我针对目前已知的学区政策，按照孩子的年龄阶段给家长们支一些招。

壹

我的学区观点

我先阐述一下我的学区观点，下面的诸多论断都是以这些观点为基础的。

我认为从幼儿园到大学这一整个教育阶段中，家长能用财力、人力为孩子人生做出一些重要贡献的时间点在于小学、初中。

幼升小，根据房子和户口划片招生；小升初，根据小学学籍对口招生；孩子面临的第一道需要靠考试成绩来决定命运方向的坎就是中考。

中考有分流，上高中和上中专有天壤之别；上好高中和上差高中，又是云壤之别。后面高考、研考，主要就是看孩子自身的学习能力了。

因为上小学、初中不需要考试，却和房子、户口有强制性关系；而好初中上好高中的概率更大，所以就在小学、初中阶段产生了学区房。

小学阶段，孩子的学习成绩更多的在于家长的陪伴和教育；初中阶段，孩子已经有了一定的判断能力和学习素养，这时更多的是靠学校的学习氛围和老师的教导。

另一方面，决定孩子命运的第一道坎在中考，这是在初中结束时，与初中的教育水平密不可分。

因此，所谓学区房，更多的是指初中学区房。

青岛一些小学NB、初中一般的学区，像台六、平二逐渐没落，以至于需要从浮山后、启元学区招生一年级学生，就是上述这个原因。

而小学一般、初中NB的学区，像浮山后，却逐渐崛起，已经把台六、平二这种学区远远落在后面。

基于此，我个人认为青岛目前真正的学区主要有以下这些学校：

上表中，红色字体是我认为的第一梯队学校，也是这些年青岛家长们普遍认可的学校和中考中表现优异的学区。

这其中未来几年会出现变局的是浮山后学区的崂山第二实验小学、浮山小学，这两所学校位于崂山区，由于种种原因现在可以对口就读市北区的浮山后初中。

但未来几年随着崂山区在浮山后新改建学校的实施，崂山第二实验小学、浮山小学将会脱离浮山后学区，这一点我已经在《突发！青岛学区房又迎来三大变化！》详细说明，这里不再赘述。

我对学区的第二个观点是，我只认可有中考成绩验证的学区。

我们知道，青岛这些年引进了一大批省内外名校，数数也有二三十所了：

新学校、名校太多，谁也不知道哪个能成长起来，买这些没有升学成绩验证的学区房还是有很大风险的。

原因有二，一是这些名校已经规模化、集团化办学，青岛的这些分校可能只是挂一个名头，名校发挥的作用很小。

对于这些名校来说，青岛的这些分校只是一个项目，只是他们学校的一个产业，说难听点就是一个赚钱的路子。

名校的师资资源有限，很难分给青岛的分校，能传递过来一些办校经验就是最好的了。

像城阳要引进的培文学校，已经有贵阳、延安、来宾、镇江、渭南、宁德、聊城、安顺、泉州、蚌埠、梧州、广州、湖州、大名、达州等分校了；青岛本地的青岛实验初中，也有市北、西海岸、崂山、李沧4所分校：

分校太多，学校的精力、资源很难跟得上，可以期盼的“憧憬”实在不大。

二是因为优质师资、生源的限制，每个区市最终只会产生1-2个优质学区。市南已经有中片、东一片，所以我们看到市南西部和东部怎么努力、怎么建名校都无济于事。

市北区的浮山后学区崛起了，启元也有抬头之势，原来的学区台六、平二、53中就没落了，市北区的师资、生源承载不起那么多学区共存。

以此来判断，李沧、城阳、西海岸等区市会产生新的学区，但最多只有一两个，大多数的“名校”终归是“凡尘”。

所以我说，买没有升学率验证的学区房，风险很大！

说完我的学区房观点后，我们再来看看怎么按照孩子的年龄阶段来买房。

贰

0-3岁孩子

青岛很多优质学校都有预警，要求提前买房落户，要求落户时间最长的是2年。

0-3岁的孩子，距离上小学还有3年以上的时间，所以这个年龄段孩子的家长都不用太着急。

但这个不着急是指的买二手房，要是买新房的话，就得开始着手了。

我们看看这些公立学区的学区房情况，市南中片、市南东一片、崂山育才、启元基本都没有新房了，目前只能买二手房。

浮山后学区是一个特殊的存在，浮山后面积很大，但二手房房龄断层太严重，大多数的二手房都是2010年之前建成的，少数几个次新房小区像保利叶公馆，因为稀有导致单价太高了。所以，你要是等到需要的时候再去浮山后买房，很大可能买不到合适的房子。

浮山后有几个新楼盘，相对于二手房更加合适一些，但新房建设时间两三年，再加上办理房产证的时间，基本就得3年了。

浮山后又要求提前一年落户，后面几年孩子太多可能还会延长落户时间。这么算的话，这一年龄段孩子的家长也该着手了。

叁

幼儿园小班

这个幼儿园小班，指的是现在上小班，那么今年9月份就得上中班了，2024年9月上小学。

青岛目前有落户时间限制的学校都在下表中：

我们看到，市南中片的德县路小学、莱芜一路小学，市南东一片的市南实验小学、镇江路小学要求提前两年落户。

现在上幼儿园小班，2024年9月上小学，正好间隔了2年时间。

也就是说，你的孩子要想2024年上德县路小学、莱芜一路小学、市南实验小学、镇江路小学，就得在今年的8月1日之前买房落户。

这么一算时间就很紧了，距离8月1日只有不到3个月了。

为什么要专门提到这一点呢？

这是因为市南中片、市南东一片的学区房太贵了，这4所小学之外的学区房单价动即七八万，房子还又老又小，不能住人。

市南中片、市南东一片只有德县路小学、莱芜一路小学、市南实验小学、镇江路小学还有廉价、可以贷款、可以居住、低总价的房子。

如果你家里底子不厚，那么在市南中片、市南东一片想买一个既能上学又能居住的房子，就只能在这4所学校中选了。

所以，普通家庭想去市南中片、市南东一片，幼儿园小班仅剩的几个月是最后的时间了。

肆

幼儿园中班

现在上幼儿园中班，今年9月上大班，2023年9月就得上小学了。

这个年龄段孩子的家长，在时间上已经不占优势，时间很是紧迫。

市南的德县路小学、莱芜一路小学、市南实验小学、镇江路小学已经不能选了。

浮山后要求提前一年落户，时间界限是6月30日，距离买房落户截止时间只有50天。50天时间，全款买房没问题；贷款买房，就得选放款时间快的银行了。

很多人会有一个误区，认为只有放款后才能落户，怕时间上来不及。其实，买二手房不需等到放款，一般你交上首付、办理贷款之前就会过户，过户当天就能拿到房产证。

也就是说，你交上首付的当天就能拿到房产证。你所要做的，就是和房东商量好过户之后马上迁走户口。

相应的，对于其他要求提前一年落户的学校，也能计算出你买房的最后时间。对于没有指明落户时间界限的，可以按照9月1日。

伍

幼儿园大班

幼儿园大班的家长，是最头疼的一批，因为今年9月就要上小学了。

那些要求提前一年或两年落户的学校，已经错过了。这部分家长目前只有四个选择：

一是上公立小学，目前可选的只有市南中片的青岛实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学，市南东一片的嘉峪关学校，浮山后的浮山小学。

当然这些学校的学区房缺点也很明显，市南中片和东一片只能全款买那些老破小；而浮山小学因为改扩建的原因，到时候小升初大概率上不了市北的二实验/四实验/65中。

即使选这些公立小学，时间也很紧张。我们从本文第一张图可以看出，今年信息采集的截止时间为5月31日，也就是说，你还想买房上学的话，只有22天时间了。

二是通过私立小学上公立初中。格兰德小学可以上浮山后的初中，榉园学校可以上市南中片的初中，格兰德小学、榉园学校没有具体的学区房，格兰德小学要求市北户籍即可，榉园学校要求市南户籍。

所以说，你如果是市北或者市南的户籍，可以选择通过这两所私立小学上公立的初中；要不是市北、市南的户籍，一样得面临去这两区买房的困难，因为只有22天了。

但并不意味着你报名格兰德小学、榉园学校就一定能上，因为私立小学报名人数超过录取人数的话，就得摇号招生，这就是私立小学的风险：

因为今年是青岛二胎入学的第一个高峰期，格兰德小学、榉园学校的报录比会比前两年严重，风险也在加大。

三是上私立小学、初中。这一方式最大的风险仍然是报录比超过1的话需要摇号。

今年幼升小的孩子那么多，听说有几个优质的私立小学还缩减了招生数量，甚至于今年不招生，这将使得今年上私立小学的风险格外大。

四是先上普通小学，然后后面再通过买房落户，中途转学到优质小学或初中。我非常不建议这么做，因为今年是二胎入学大年，以后你孩子上学的每一年级学生都爆满，中途转学（向优质学校）的可能性微乎其微。

目前，市北浮山后小学转学要求提前一年落户，浮山后初中2025年开始不接收别的区域的小学毕业生，即使你的孩子房子、户口都在浮山后也不行。

所以，以后转学越来越难。未来，小升初更多的是看学籍，不看户口和房产证。

陆

小学一年级和二年级

现在小学一年级、二年级，2025年9月分别上五年级、六年级。

参考浮山后，未来青岛的优质公立初中很有可能都会要求2025年开始不接受非本区域学籍的小学毕业生。

所以，你希望中途买房落户、进而小升初转学优质公立初中的愿望是不大可能实现了。

这就要求，你要想上优质公立初中，就得在现在马上买学区房，然后一直去问对应小学有没有空余学位。

因为，你各方面都达到条件了，人家小学没有空余学位也是白搭。

你可能会说，上不了优质公立小学，可以上私立啊。其实，转学私立也很难。像超银、新世纪，中途转学的空间不大；格兰德和榉园学校对转学的要求也很高，听说格兰德中途转学已经要求是浮山后的户口了。

柒

小学三年级

现在小学三年级，2025年小升初，这正好卡在优质公立初中要求的时间点上。

这一批学生转学很是困难，2025年小升初转学优质公立初中的可能不大，而中途转小学又受制于空余学位困扰。

对于小学三年级，采取的措施仍然是和小学一年级、二年级一样，马上买房落户，然后等空余学位来转学。

捌

小学四年级和五年级

现在小学四年级、五年级，分别在2024年、2023年小升初。

这部分家长，可以现在买学区房，然后在小升初时选对应的优质初中，时间上还是很从容的。

玖

小学六年级

现在小学六年级，今年小升初，马上就要报初中了。

如果你还想要报优质公立初中，那么时间很是局促了，需要在5月份完成买房落户，然后在报对应的公立初中。

报名的时候有几点需要注意：

市区的第一志愿都是青岛实验初中和37中，建议可以一试，这就是中彩票的几率。

第二志愿是重点，要么选对应的公立初中，要么选私立初中。公立初中没什么可说的，该是哪个报哪个就行。

因为现在青岛实行公民同招，第二志愿你报了私立就不能报公立，报了公立就不能报私立，所以一定要谨慎选择。

私立初中和私立小学不同，私立小学只能招收所在区的适龄儿童，私立初中则可以招收市内三区的小学毕业生。

报私立初中的最大风险还是报录比超过1时需要摇号：

去年时，青岛的几个优质私立初中报录比都超过1了，今年会更加严重，未来几年二胎高峰期小升初时会特别严重。

上表中的直升名额是指私立初中自己的小学，超银初中对应超银小学，青大附中对应新世纪小学，国开、银海也是对应自己同名字的小学。

因为小升初时公转私风险太大（仅限优质私立初中），我还是建议大家在幼升小时就选择上优质私立小学，这样才能保证100%上对应的优质私立初中。

这样做还有一个好处，你在幼升小时没有摇上私立小学，那么还有小学六年的时间可供你想别的办法，不至于到六年级摇不上私立初中而望洋兴叹。

拾

一点体会

上面我分析了不同年龄阶段孩子的学区选择问题，具体到初中就没有必要分析了。已经上初中了，基本就定了，能再转学的可能不大。

通过这些分析可以看出，孩子年龄越大，想要上优质学校或转学的可选择范围越小，可供实施的措施越少，家长越被动。

所以，我仍然建议有学区需求的家长，尽可能早地开始考虑学区的问题。