上海初中学区房概念弱, 可以关注对口小学生源

提问：沪叔，你好，我预算680万左右，以上海全市范围来看，想买套初中学区房，有推荐吗？

沪叔：你好，上海没有其实没有初中学区概念，因为到了初中阶段，大部分是按学籍对口入学，比如：徐汇、杨浦、静安、黄浦、虹口、普陀和长宁。其他像浦东、闵行、宝山是按户籍对口入学的，如果你非要考虑初中学区房，那你可以考虑在浦东买学区房，比如；建平中学对应的板块有金杨、杨东、花木、塘桥。此外在目前上海市小升初新政下，牛小毕业生的择校可能性大大降低，而初中教学质量最大关键还是生源，如果对口小学的生源不错，未来公立初中的质量也会提高，比如浦东的明珠对口东昌南洋泾东，徐汇的汇师对口市四，普陀的武宁路小学对口武宁中学...建议你可以关注此类初中。最后，建议你结合工作地方和出行需求，在这些板块里筛选满足需求的楼盘。

提问：沪叔好，我才参加工作没多久，预算在300w以内，最近在考虑二手房，如果从远期角度看的话，是选择九亭附近一居室的老破小呢？还是徐泾北的动迁房更合适？

沪叔：你好，重点看你的购房目的，是自住？还是投资？如果自住购房，可以考虑单位附近的老破小，或者是有名校学区的老破小。九亭地铁有2002年至2010年期间的二手房，但是大部分户型都是二室以上，选择空间不大，如上海青年城等有小户型挂售，总价也在你预算范围内，九亭的教育，地铁和商业配套都是比较成熟的。徐泾北在大虹桥板块，动迁房稍微便宜，你可以考虑2房，小区普遍也比较新。整体而言，商品房和动迁房的价差是会中短期一直存在的，需要根据自己的购房需求和逻辑去决定。

提问：沪叔你好，我想咨询目前在上海，购置80平左右的大两房和90平左右的小三房，哪种更适合投资？

沪叔：单纯从户型来看，三房的需求强于二房，因为目前市场上置换到80到90平的很多，因此这个面积区间的二手房买家很多也是置换型，因为他们选择三房的概率更大，而且现在置换成本越来越高，更多人选择一次性到位。而且就投资而言，80与90平的总价差距不大，而一套户型设计使用率高的三房肯定具有更强的市场吸引力。因此，我建议你选择三房投资，无论是流动性还是总体回报率，将会比二房要来的好。