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中国买家正疯狂“网购”日本房产?503人踩雷的惨痛教训,要牢记

中国买家,在日本正疯抢两样东西,一是药品,亚洲通讯社社长徐静波透露,很多中国人抢感冒药止痛药,日本担心出现“药荒”,于是药店规定“每个家庭限购一盒”。徐静波呼吁中国人,尤其是做跨境电商的,要对日本手下留情,免得让日本社会滋生更多的“厌中”情绪。

二是日本房产。参考消息报道,今年前9个月,中国买家在日本购房签约件数比上年增加56%,10-11月激增120%以上,目前洽购依然活跃。日本东京一家房产中介公司资料显示,仅仅在东京一个城市,投资买房的外国人中,有80%的人是来自中国,剩余20%的人来自欧洲与东南亚。这些中国买家以30-40岁的中产富裕阶层为主,他们购买的主要是东京都港区等黄金地段的超高层公寓的单间。一套房子的总价折合人民币大概是70-90万。

从报道来看,很多高净值买家也参与其中了,他们购买的房产产品也更加多元:投资公寓、一栋楼、民宿、町屋等等。根据日本的房产投资网站健美家的报道,有中国买家甚至“爆买”了一栋楼。

据悉,由于新冠疫情影响,不少买家无法直接到日本,而是通过网上看房后,由居间机构辅助签约“网购”。值得一提的是,日媒在报道新闻时形容,中国买家爆买日本房产这种情况,丝毫不亚于2014年购买马桶盖、大米、日本化妆品等。

中国买家为什么要疯狂“网购”日本房产?日本某房产中介负责人说得非常直白:“日元贬值几乎是唯一的推动原因”。

今年以来,日元持续大幅贬值,国际清算银行公布的实际汇率显示,美元兑换日元,与最高点相比贬值超过38日元,从全年而言,这是1982年后40年来日元贬值幅度最大的一年。值得一提的是,2022年10月份,日元曾有过一段跌破150关口的“黑历史”。

日元大幅贬值,2022年的最大跌幅超过了30%,毫无疑问,对海外投资者而言,在这个时候去日本买房,相当于日本房价直接打7折。中国全面放开后,虽然日本又有针对性地宣布12月30日起将加强对中国人的入境防疫措施:新冠检测呈阳性的人员原则上隔离7天,并将限制中国航班增加班次,但这丝毫未能减弱中国买家爆买日本房产的兴趣。

关于中国买家网购日本房产,我们先了解两个基础知识:

第一,中国人购买日本房产,到底有没有限制?答案是没有。

日本对海外购房者较为宽松,不限身份、不限购、永久产权。只要能证明购房人真实身份即可在日本买房买地,不得不说,这为中国买家购买日本房产,打开了便捷之门。

中国人购买日本房产只需要三个证件:身份证、身份证公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证公证书即可,如果委托中介机构办理,则需要一份授权委任状。

不过,海外投资者在日本购房很难获得日本银行的贷款资格,换言之申请贷款难度较大,即使能申请下来,贷款额度也不高,利率更是比本国居民高很多,从仲量联行发布的成交情况来看,中国购房者更倾向于全款购买日本房产。

第二,日本房价和中国房价比较。

很多人对日本房价的印象仍然停留在30年前,觉得日本房价高不可攀。现实并非如此,上世纪90年代,日本房地产泡沫破裂后,日本很多城市的房价都腰斩式下跌,直到今天都没涨回去。

以首都东京为例,平均房价折合人民币4.5万元/平,即使是最核心的都心6区,二手房单价大约为7万元/平。2022年年底,东京的房价才超过上世纪90年代的高点。这和我国北上深等一线城市房价动辄10万元/平相比,简直是足够便宜。

另外,像京都府、大阪府的房价也只有1.6-1.7万元/平,仅相当于我国很多强三线城市的房价水平。除头部11个城市房价过万元一平外,日本很多地方的平均房价只有3000-4000元/平,像我们熟知的奈良县、北海道、长崎县平均房价只有5000元/平,堪称日本版鹤岗。

日本房价本身就不高,叠加今年日元大幅贬值,日本房产相当于再次打折出售,所以很多中国高净值人群才会忍不住要“爆买”日本房产。

很多人可能不知道,其实自2014年以来,国人在日本已经掀起了“第三次抢房热潮”:第一次是2014年日本宣布将调整消费税的前三个月,消费税率将由5%增加到8%,这刺激了部分民众在增税前购入房地产;第二次是2015年日元兑人民币汇率破5,中国买家闻风而动,利用日元贬值带来的差价买房;第三次就是今年,日元兑人民币汇率第二次破5,中国买家故伎重演。

那么问题来了,中国买家爆买日本房产的核心逻辑是什么?日本房产能做到像中国房产一样,短期快速升值,让买家赚得盆满钵盈吗?

当然不行,从日本各大知名城市的房价走势来看,过去5年很多城市的房价涨幅仅有20%-30%。根本做不到买房短期快速升值。像神奈川县、大阪府、京都府的房价,较2021年不涨反降。

日本房地产对海外投资者有着持续性的吸引力,铁锤总结主要是三方面原因:第一,日本对海外投资者较友好,不限购、永久产权,这吸引了不少自住买家。

第二,虽然日本房产做不到快速上涨资产大幅升值,但房产具有稳定的收益,也是国内一线城市的优质房产做不到的。

像东京、名古屋、大阪等三大都市圈紧邻核心商业区的流通性好的房子,年净收益率一般在3%~6%之间。相较之下,国内这种地段的房子的普遍收益率却不足2%。

第三,中国买家热衷于购买日本房产,主要得益于日本的房地产买卖交易及房屋租赁市场成熟,法律法规明晰。

像中国这种对买家极不公平的期房预售制度、公摊面积制度,在日本几乎都是看不到的。2020年,日本新民法正式实施后,买家的权利还进一步扩大了。

不过,在日本买房也并非“稳赚不赔”,从收益率来看,在日本投资房产,需要做好长期持有的准备,因为短期交易税费很高。

在日本出售房屋时,如果持有期不超过5年,征税比率高达买卖差价的39%——购买房屋时、拥有房屋的期间及出售房屋时都要征税,一次性要缴纳的税金包括房地产取得税、登录免许税、印花税、固定资产税等,此外还有司法书士费、保险费用、中介费,这些税费往往价值不菲。当然,房产留给子女,还有高昂的“赠与税”,税率由10%至55%不等。

另外,现在市面上出现大量的代理公司,这些公司就是瞄准了有些人喜欢日本房产的高收益率,在推荐房产时投其所好,故意夸大。真实情况是,他们推荐的房产,位置较偏,租客一旦搬家,房屋断租,业主就很容易面临房屋空置的窘境,收益率再高,钱也进不了口袋。

此外中国人在日本买房,尤其是“网购房产”,一定要注意风险识别,一定要购买正规渠道的房产,谨防被中间人欺骗。据悉,这类事件时有发生。今年6月,就有503人在日本购房踩雷,数亿投资款打水漂。

事情的经过是这样的:2020年,有中国代理机构,不仅大肆宣传海外投资人赴日抢购房产,还承诺买家购房后,全权帮助打理出租,最低6%的年化收益,可以在家躺着赚钱。受此诱惑,很多中国买家并未实地看房,就网络下单,涉及投资者503人。

2021年,东窗事发,买家在连续6个月未收到租金后,发生事有蹊跷,开始联系日本方面,得到的答复是,该代理公司资金链断裂,濒临破产,业主的房子也被私自抵押了。

其结果是,这503人手中并没有房产证,原合约无法履行,租金收入也因为各种原因被断缴,中国买家维权无门。官司打了一年多,钱也没要回来。所以,中国买家在日本购房,这种503人集体踩雷的惨痛教训,一定要牢记。

时至今日,仍然有人撺掇中国买家赴日投资房产,对此铁锤想说的是,目前来看赴日买房的最佳时机已经过去了,因为就在不久前,日本央行决定将长期利率波动幅度由原来的-0.25%,扩大至正负0.50%,此举被市场解读为日本长期宽松的货币政策终结,由此引发日本金融市场强烈地震,日元兑美元汇率迅速飙升。

从过去两周的走势来看,日元明显已经进入“升值通道”,虽然整体来看还处于贬值阶段,但想必这场汇率的“翻身仗”也即将要开始了——1月3日,美元兑日元一路走低,现已失守了130关口,刷新逾半年低位。这意味着,由于汇率波动所引发的日本房产投资热潮,很快就将退去。如果现在还认不清现实,仍然对投资日本房产高度热情,有可能会成为日本楼市的“接盘侠”。

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