这两天看到新闻，日本东京都房价已经回归到31年前最高价格。东京都住宅连续上涨16个月。31年前的那场地产浩劫，终于有了个回归。
其实，地产人对当年的那场雪崩（还有香港地产1998年），多有耳闻。甚至，很多人认为中国地产风险，正是悬在上空的达摩克里斯之剑，令人时时警醒。
地产瓣膜就和大家一起聊一聊31年前的那场地产雪崩。当雪崩到来的时候，每一片雪花都不是无辜的。
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一、二战后，日本进入高速发展期，房地产泡沫逐渐累积
二战之后，日本国家得到了美国的支持经济，快速发展房地产突破性的开发。大量的日本人成为买房的主力军。
1980年到1985年，日本的房价上涨了将近五倍。东京最核心的区域土地价格达每平米100万美元。简直不可理喻。这还不算完。
二、广场协议促成更大泡沫产生
直到1985年9月，美、英、德、日、法在美国纽约广场饭店达成广场协议，由美国牵头联合干预外汇市场，促使美元有序贬值。
瓣膜看到，自此，日元汇率疯涨，贸易出口停止。美元兑日元从240一直降低到120。日元升值一倍之多。
缺乏更多投资手段，于是大量资金投入到房地产市场。1986年到1991年，日本央行连续5次降息，5年时间房价又增长了40%左右。而东京都地区在5年内增长了三倍，翻了两番。
三、泡沫破裂
房地产进一步疯涨到1990年1月，一夕间，大量日本企业破产，日本的房产进入长达10年的休眠。
股价房价暴跌达70%之多，银行系统基本上处于瘫痪状态，整个的泡沫经济破裂。从此日本进入了失去的20年。
四、后泡沫时代
直到2001年日本房产有所好转，但涨幅依然缓慢，2013年日本东东京奥运会申办成功后房价略有涨幅。直到2018年，日本的房地产才开始反弹，进入持续上升通道。
相对于其他国家，日本的房价可谓匍匐前进。
瓣膜看到，直到2012年安倍上台后推出一系列政策，日本经济才开始有些上升。
五、东京泡沫给我们哪些启示？
日本地产的问题大家都看到，也是世界共同面对的问题。只是日本相当突出，并爆发出来。那么，这个问题谁都能看到，关键是怎么解决，怎么避免这种风险。
地产瓣膜试图跟大家聊几点思路。
六、明晓经济发展规律
瓣膜觉得，要避免出现日本地产悲歌，首先，经济发展着眼点要从房地产转移到实体经济，转移到制造业。房产的居住属性，对应的等价的货币支出，要符合当前的经济发展规律。
当房价超出了正常范围，甚至出现人们都处于一种癫狂的状态，是经济不健全的表现，然后会反噬经济社会发展秩序。
七、要有国际视角
瓣膜认为，中国经济绝对不是一个孤岛，要有放眼全球的视角看待中国经济。要将中国经济充分融入到世界经济的整体之中。真正做到同呼吸，共命运。绝对不是一句空话。
八、经济问题要对症下药，不搞扩大化
当经济出现了问题，要精确制导，精准打击，不要扩大化。不能为了医治一个疮口，就把整块肉都挖下来。这显然是不可以的。
九、要有经济风险控制机制
要建立一种风险预判和风险防控机制，提前做预判风险管控和沙盘推演。可以尝试在某些城市，建立一些实战模型。一旦经济出现了逆风向，不良发展动向。就要有相应的应急措施，迅速解决问题。哪怕壮士断腕，也不能让毒素流经内脏，伤及肺腑。
十、警惕不负责任的“经济学家”添乱
瓣膜提醒，一定要警惕，其实很多经济学家，根本就不靠谱。许多网红经济学家，除了炒作胡闹，没几个有真本事的。青大有什么不好？还不好意思说了，谁惯出来的毛病。
十一、还是要对中国经济有信心
中国的房价现在依然处于下行通道，但是还没有迹象，会出现大规模暴跌的情况。因为整个中国经济相对来讲还是比较健全，但是，依然不能掉以轻心。
瓣膜认为，怎么把房地产经济、土地财政累积起来的一些风险，逐步的消化、降解、无害化处理，这是重中之重。
十二、正视问题，不盲目自信
盲目的自信会出现大问题。当然宏观经济层面的事情，需要由专业的研究机构、经济学家们，来分析来论证。
老百姓不懂经济学理论，但是，大家对经济的预期，对上升的渴盼，对下跌的恐惧，这些思想是可以累积叠加的。瓣膜发现，当叠加到一定程度，很可能就会诱发一些小规模、直至比较大规模的崩塌事件。
十三、防微杜渐，未雨绸缪
甚至有可能首先在一些关联行业，比如中介、建筑业、家电等等，出现一些小问题。最终，体现在支柱产业房地产上。避免更大的溃败，就要提前预知，提前预判。瓣膜提醒，不能让一些经济学家给忽悠了。
十四、增加人口不是百试百灵的办法
人口红利说其实也值得推敲。人口也不是唯一解决问题的办法。需要有适当的人口办法，但过度的操作手段，非常规的操作手段，事实证明并没有很好的效果。
十五、经济根本，牵一发而动全身
说到底，就是犯了头疼医头、脚疼医脚的毛病。要根本解决问题，就要分析经济的着眼点到底在哪里？房地产经济如果出现问题，其根本不在房地产行业本身，而在于整个经济出现了问题，这是相当可怕的。
十六、经济的本质是价值体系
经济究竟是什么？其实就是一个等价交换的关系。人们要满足生活的需求的时候，就心甘情愿的付出货币来支付这些消费行为。而付出的这些货币是由支付人，在其他领域的收入。比如各种投资，交易的产出，出售劳动力换取的报酬等。
十七、厘清生产和消费的关系
既是生产者也是消费者，这就形成了一个等价关系。生产要提高，消费也要提高。只生产不消费，那生产出来的东西有有没有用？有价无市，最后全部都浪费了。因此，产生的GDP也是无用的。
生产产生的价值，以及消费消耗的价值，都是由市场决定的，但又不能完全交给市场。
十八、中国经济的制度优势
中国经济目前来讲啊，稍微不害臊的讲，那是相当之牛掰。我们牢牢掌握住了主动权。
大家对国家、对集体都有一种奉献的本能。共同努力也好，共同看齐也罢。奉献精神，结结实实消弭了生产和消费的偏差，在胸怀广阔的劳动人民身体上、心灵里，得到了有效的化解。
十九、得失总是一瞬间
为了大局，牺牲小我，是一种态度，也是一种手段。最终所谓的牺牲精神，还能够最大程度上被释放，被集体、组织所认可，反而有可能成为得到的人。不得不说，个别人还收获的盆满钵满，名利双收。
我们必须承认这种再分配的形式，其实体现了一种社会的公平，一种道义的公平。
二十、各种消费的逻辑都是一致的
当大家都认可这种价值观时，你有流量，有关注度，就有存在的价值。放在各种消费品、有价证券、快消品、住宅、汽车、服装、鞋帽、日用品、奢侈品，等等。瓣膜觉得，其底层逻辑是一致的。
二十一、共同富裕是一盘大棋
共同富裕，也是缓和生产与消费矛盾，是避免包括房地产在内的整个经济出现更大的不和谐，以至于影响经济社会稳定的重要手段。
二十二、要对国家充满信心
必须相信和承认我国对于经济风险位于筹谋的决心信心和能力。绝对不允许，房地产业出现日本、香港那样的暴跌。
结束语
瓣膜相信，我们生活在伟大的国家，我们有理由相信，我们未来的生活都会越来越好，为了我们的父母、子女、家庭更加幸福安康。
我们的人民勤劳、勇敢、善良、智慧，我们的国家繁荣、富强、昌盛。让大家拉起手来，一起成就光荣与梦想。
