视野丨东亚文化圈的 "日出之国", 日本住房租赁市场洞察 URInsight

URI有话说：

青年一代越来越倾向于“租”而非“买”。在国内，这个趋势也逐渐明显，比我们率先迈进发达国家的日本，租房文化的更是久远，其住房租赁市场的变化和发展趋势，对我们又有什么启示？

作为同属东亚文化圈的日本，自2000年至今，新开发的住宅“只租不售”比例超40%，与当今中国的居住习惯大相径庭。根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，在日本拥有自己的房产人群大约占总数的55%，其中出租房占比约为36%，“租房主义者”越来越多，与世界主流发达国家的住房市场相类似。

据日本《朝日新闻》报道，截至2022年，日本总人口约1.22亿，在2009年达到峰值后，连续14年加速下降。尽管日本人口数量减少，但在日本生活居住的外国人数量则时隔三年增加为299.38万人，创下历史新高。外国居民的增加，催生购房和租房需求同步上升。

整体市场环境显示，日本的房地产市场成熟，受益于完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也较为稳定。

租金回报率位于世界前列

随着近两年来日本楼市的大热，以东京都为主的高价趋势再度引起关注，不仅影响着购房市场，同时也加热了日本的租金行情。

从“全球公寓租金回报率”数据显示，日本的大阪、名古屋、东京23区等城市皆排在世界前列，且租售比高，租金回报率约在6%-8%之间。尤其是国际一线城市东京，在全球一线城市中，租金回报率最高的城市之一。

此外，日本租房市场表现出的成熟和稳定，尤其是在当前全球财富大洗牌的时刻，对于海外投资者而言更是一种优质的选项，不仅有稳定的租金收益、安全避险的特性还有永久产权。

市场特点

租房文化历史悠久

从租房人口占比高达36%的数据表明，日本人大多没有中国人那种必须得买房的观念，在他们的观念里租房和买房都是量力而行的，并没有什么大的区别。在日本，租房的人占比大且稳定，这也成了日本住房租赁市场稳定的基石。

租金呈上涨趋势

据日本房地产调查公司东京KANTEI在1月17日公布的数据显示，日本的房租整体呈现出上涨趋势。根据统计数据，12月份首都圈公寓租金继续上涨，已达到3,561日元/平方/月（人民币约174元/平方/月），环比上涨0.4%。其中，东京的涨幅依然保持全日本第一，同比上涨7.5%，平均年租达到4033日元/平方米，突破4000日元大关。

租约稳定且租期长

在日本，住房租赁市场被认为十分稳定，这得益于政府保护，例如2001年颁布的【终身借家法】，以及2006年制定的【住生活基本法】，保障了租客与房东的双向收益。其中，《终身借家法》保护在日本生活的年长者，只要承租人在世，租约就会继续，契约直到承租人过世才会终止。

在日本，URI城市租住调研发现，租约普通2年起非常常见，5-8年的租约也比比皆是，更有甚者达到20-30年，这在中国都是非常罕见。

换房成本高

中国租赁市场租客付费时只需付租金与一至三个月的押金，这些押金等费用在你退租时，房东会返还。但在日本租房可不会这么“简单”，日本租房押金、礼金（给房东的见面礼，通常为1-2个月的租金）、中介费用等，隐性拉高了承租人的换房成本。这也是住房租赁市场稳定的要素之一。

产品特点与趋势

在日本，公寓面积较小，一般在25平米-60平米不等，也有10平米以下的迷你公寓。市面上户型类型主要分为单身型（约25平米）、紧凑型（约40平米）和家庭型（约60平米）。其中最常见的就是一室户。

户型结构通常来说由玄关、卧室（分为洋室与和室，和室为传统日式装修），以及洗浴和烹饪场所组成。日本的卧室普遍偏小，即使是大户型也有可能配备小卧室，与我国反差最大的是日本卧室打地铺不买床。

公区打造方面，一方面由于日本寸土寸金；另一方面由于项目体量小，租房人数不足以支撑公区运营。所以市场上鲜有打造大公区配套来满足租客的生活需求，管理、打扫、垃圾分类等人工费用也较高。

根据《租赁住宅管理业务相关问卷调查》显示，租客以单身人群为主力，居住的房屋类型以公寓居多，大多数会租约在2年以上，每月房租在3万-10万元日币（人民币1445元-4818.3元，日本平均工资1.5万元/月），近九成房东所持有的租赁住宅入住率达到了75%以上。

在《2023年版首都圈租赁公寓租金市场地图》中显示：郊区家庭出租房，出现了显著上涨的趋势。放眼整个首都圈地区，“上升”档位的比例为单身公寓37%，紧凑型住宅47%，家庭型住宅51%。